Immobilier ancien C’est le moment d’acheter à condition de trouver la perle rare

La métropole lyonnaise possède une belle attractivité auprès des acquéreurs immobiliers que ce soit pour de la résidence principale ou de l’investissement locatif.  Photo Maxime JEGAT
La métropole lyonnaise possède une belle attractivité auprès des acquéreurs immobiliers que ce soit pour de la résidence principale ou de l’investissement locatif. Photo Maxime JEGAT

Les taux d’intérêt très faibles affolent le marché immobilier ancien de la métropole lyonnaise. Les acheteurs affluent, le stock d’offres à la vente se réduit comme peau de chagrin. Si c’est le moment d’acheter, c’est peut-être aussi le moment de vendre à condition toutefois de savoir garder raison.

Les taux d’intérêt très faibles boostent la demande

Depuis de longs mois, les taux d’intérêt extrêmement bas, à moins de 2 % sur 25 ans, contribuent à l’engouement pour l’achat immobilier.

Une euphorie pour l’acquisition qui se matérialise avec la croissance du nombre de demandes enregistrées dans les agences du réseau Laforêt. Plus 13 % à Lyon centre, + 20 % dans l’est lyonnais, + 22 % dans l’ouest lyonnais, selon Christian Luminet du réseau Laforêt. Des acheteurs – 39 % de primo-accédants – qui ont trouvé chaussure à leur pied puisque le réseau Laforêt constate une hausse du nombre de transactions de + 5 % à Lyon centre, de 11 % dans l’ouest lyonnais, seul bémol de - 2 % dans l’est lyonnais.

Une explication à ces - 2 % : un stock d’offres en net recul qui serait, souvent, constitué d’appartements qui datent des années 60-70 qui ne jouissent pas toujours d’une bonne cote (lire interview ci-contre).

Mais le stock de biens à vendre dégringole

Selon le réseau Laforêt, la baisse du nombre de biens immobiliers à la vente est significative. Moins 18 % à Lyon centre, - 10 % dans l’ouest lyonnais, - 15 % dans l’est lyonnais.

L’offre s’en retrouve extrêmement tendue, car dans certains quartiers c’est la raréfaction qui guette notamment les 2e et 6e arrondissements, à la Croix-Rousse, Caluire etc « où le stock est très faible et se renouvelle au jour le jour », précise Gilles Vaudois du réseau Laforêt.

Se profile – si ça continue – une augmentation des prix, une marge de négociation qui devient de plus en plus restreinte.

Deux explications à cette offre en net recul : l’attentisme de certains vendeurs qui attendent un éventuellement renchérissement de leurs biens dans les mois à venir et sans doute des Lyonnais qui comprennent enfin, à leurs dépens, qu’une acquisition immobilière n’est pas symbole d’une plus-value automatique mais peut se transformer en moins-value. Aujourd’hui, ces Lyonnais – à moins d’être fortement contraints – se refusent à mettre leur bien à la vente en sacrifiant le prix.

Toutefois ce stock de biens, en net recul, ne signifie pas pour autant que les acheteurs se lancent tête baissée dans un processus d’acquisition ; si les délais de vente sont de 75 jours à Lyon centre, ils sont de 107 jours dans l’ouest lyonnais et de 115 jours dans l’est lyonnais.

Des délais qui se sont allongés car les futurs acquéreurs se montrent plus regardants quant à la qualité du bâti, les charges de copropriété, les dépenses énergétiques… et examinent plus scrupuleusement que par le passé les perspectives de revente.

Vers une augmentation des prix ?

Si sur le premier semestre 2016, le réseau Laforêt ne constate pas de hausse ou de baisse de prix significative (3 398 euros/m2 à Lyon centre + 3 %, 2 517 euros/m2 dans l’ouest lyonnais - 1 %, 2 480 euros/m2 dans l’est lyonnais soit - 5 %), les prochains mois pourraient amorcer, selon Christian Luminet, « une légère hausse de 2 à 3 % ». La baisse des écarts de prix, en quelque sorte les marges de négociations moyennes, pourrait donc être un signe avant-coureur d’une hausse de prix.

Sur Lyon centre, la marge de négociation s’est réduite à 3 %, dans l’ouest lyonnais à 4,20 %, dans l’est lyonnais à 4,9 %.

En quelques chiffres, selon Century 21

> 2 644 €/m2 : Selon le réseau Century 21, le prix moyen au mètre carré à Lyon et dans son agglomération, au premier semestre 2016, se situerait autour de 2 644 €/mdans l’ancien. Il serait en hausse de + 5,9 % sur 12 mois. Pour ce qui est des maisons, l’augmentation est plus significative puisqu’elle se situe à + 6,8 % pour atteindre les 2 252 €/m2. Côté appartements le prix moyen est de 2 718 €/m2.

> 223 698 € : C’est l’enveloppe budgétaire moyenne pour acquérir un bien immobilier au premier semestre 2016 à Lyon et dans son agglomération, en hausse de 10,6 % sur douze mois. Pour une maison, il faut compter une moyenne de 312 122 €, pour un appartement 190 753 €.

> 3,7 % de négociations : Le différentiel de prix entre la mise en vente et le compromis signé est en moyenne de 3,7 %. Cette marge de négociation est moins importante qu’au 1er semestre 2015 où elle était de 4,6 % en moyenne.

> 99 jours : C’est le délai de vente moyen pour la vente d’un bien immobilier au premier semestre 2016. Cinq jours de moins par rapport au 1er semestre 2015.

> 76,4 % : C’est le pourcentage de biens immobiliers achetés en résidences principales à Lyon et dans son agglomération, en hausse de + 1,5 %. 14,1 % des acquisitions sur la zone le sont à titre d’investissement locatif.

> 37,5 % : C’est le pourcentage d’employés/ouvriers qui a acquis un bien immobilier ancien sur le 1er semestre 2016. 30,3 % des acquisitions ont été, quant à elles, réalisées par des cadres moyens.

Franck Bensaid

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